“黄毛小儿，汝何口出狂言？你懂地产吗？开发了几个平米？俺走坏的桥，比你看见的路都多！” 鲍利青筋直冒说：“只有你成功了，人家才会理解你！否则，你算老几？”
“嘿嘿，真理不在声音大！俺没开发，只是作为财务，早已渗透到房产开发的各个神经末梢而已！
对了，顺便普及一下常识！俺们会计是西方人发明的，有一点掩耳盗铃！这也是他们的习惯。你看啊，一个投资收益率的相对数，往往掩盖了投入产出分析的绝对倍数！ 嗯，俺给您卖弄一下，大学学的俄裔米国人，人家改革了，大大方方承认投入就是要取得巨大的产出！
看看他是怎么说的？
瓦西里•列昂剔夫1936年，提出了投入产出方法。
列昂剔夫的投入产出思想的渊源可以追溯到重农学派魁奈著名的《经济表》。数理经济学派瓦尔拉和帕累托的一般均衡理论和数学方法在经济学中的应用构成了列昂剔夫体系的基础。
投入产出分析是通过编制投入产出表来实现的。投入产出表有实物和价值两种形式。 ”
“哈哈哈，你尽管说些空洞的理论唬人吧！”鲍总大咧咧说：“你还是没能驳倒我的资金密集型行业的观点哦。”
明先生和钱总也很疑惑地望着我。
“好的！我来阐述鲍总您的第二项选择。除了真正有实力的航空母舰，嗯，全国性的大房开能够同时开工建设外，其他的，嘿嘿，钱老板最清楚，谁不是分期开工，滚动开发？
现在，让我们关起门来，鬼鬼祟祟地计算您的投入吧。
首先，我们的土地出让金，有几家是一次性付清的？大家都只付了10％，其他一年付清。更有甚者，比如江东区某房开，房子都卖完3年了，还差政府土地出让金没付清！
再来看建设成本。
有没有实力的建筑商或包工头，你都得替开发商垫付20％吧？
最后看预售房许可证办理。哈哈，咱开发商有的是智慧！还没办理预售房许可证，只有图纸就开始卖了，咱们管这叫“诚意金”。
当然，以后国家监管严格，就不能这么轻松了！
以目前为例，假定土地出让金支付了10％，这占到总开发成本的1／3，10％＊1／3＝3．33％对吧？
部门规定：25％的总投资才能拿预售许可证。
ok！我们已经投入了3．33％，用25％减去后，剩下只需投入21．67％没错吧？
包工头为您垫付20％＊21．67％＝4．33％，那么实际上，开发商只需要投入25％—4．33％＝20．67％，对不啦？
请记住：到了这一步，开发商如愿以偿，拿到了预售许可证，正大光明开始了预售。银行按揭前来助威，从那一天起，开发商停止了投入，一分钱都不用出了！
工程款的支付，统统由业主的首付款和按揭贷款买单！
假定市场销售价格是成本的1倍，事实上，在俺们会计专业上这叫毛利率50％，小case！
为了计算方便，我们假定：包含土地的开发成本5000元／平米，销售价格10000元／平米，再假定开发商很穷，只开发了1平米，唉！请原谅俺算术不好，数量大，俺会被搞晕的！
那么，1平米的成本5000元，开发商实际投入5000＊20．67％＝1033．5元，收入10000元，9．67倍！投入产出比达到1：9．67。
当然，严格计算起来可能没有这么高，因为还未减除税收。
但实际上，在你预售许可证办理前，打擦边球的房开公司也不在少数吧？以“诚意金”为名的预收款，几乎是行业内不公开的秘密。也就是说，您的实际投入要远远低于1033．5元。
综合上述因素考量，开发商的投入产出比将达到10倍以上（减除了税收）！10倍以下，你都不好意思给圈子里的人说，有人也管这个叫财务杠杆。
就是阿基米德大叔说的，给俺一根杠杆，俺可以撬起地球！
但是我们的会计却是这样计算的：成本5000元（实际上自己的钱只投入了1033．5元），销售收入10000元，所以，利润率5000／10000＝50％，大家比较一下吧，看谁更合理？”我说完了，静静等待鲍总的反驳。
“行了，你和我就不对等！俺懒得和你理论，有本事，你一条条反驳我房产理念啊！我听着。”鲍总不屑一顾，却不安地扭动身体。
“好的，鲍总，明先生，请恕晚辈斗胆陈述！俺也不敢说自己就是对的！经济领域变数太多，俺只是表达一家之言，但别说俺狂妄哦！
第一条，“房产品牌就应该有暴利。”俺刚才已经阐述了，房地产业它只是个劳动密集型产业，解决就业不错，它甚至都算不上是资金密集型产业！
本身不产生技术，您们见过房开公司建立实验室吗？既然如此，它的品牌，只能靠设计、质量和环境，而不是舍本逐末，投入巨资去创名牌！
事实上，央视这23年来每年度的标王，现在还活着的有几家呢？
广告在改革开放初期，人们觉得新鲜，现在信息发达成这样，谁还依赖您的广告？
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